REMATE JUDICIAL DE INMUEBLES
Como abogados realizamos la captación de todos y cada uno de los diversos remates o subastas públicas de inmuebles que se efectúan en los Tribunales de la Ciudad de México y que se adecúen a los pedimentos que nos hacen nuestros clientes, una vez que se registran como tales.
Los requisitos de registro son:
1.- Solicitar una entrevista en la que se le explicará los motivos de los remates judiciales y el porqué de los valores de remate, así como la certeza de la inversión. Entregándole un documento donde se indica cómo es el procedimiento para adquirir el inmueble o inmuebles.
2.- Inscripción: En el caso de que decida que se le incluya como nuestro cliente, usted tendrá que cubrir una cuota de registro de $3,500.00 mas I.V.A., con la cual se le comenzará a entregar la información de los inmuebles sujetos a remate, a los análisis de los expedientes judiciales y a que se le emitan los dictámenes de viabiliadad de los inmuebles.
Es importante que nos señale:
1.- Qué tipo de inmueble desea (casa, departamento, local, edificio, terreno, bodegas, etc.).
2.- Las ubicaciones que busca.
3.- El rango de precio del inmueble, en el entendido de que el precio será entre el 50 y 65% de su precio comercial, incluyendo en ello nuestros honorarios, los cuales comprenden además los gastos de operación. .
Los gastos de escrituración e impuestos serán adicionales y usted eligirá al Notario de su preferencia para que elabore la escritura del bien adquirido.
4.- El objeto de la adquisición: Para habitarlo o para inversión.
INTRODUCCIÓN
1.- Antes que nada, les informamos que este tipo de adquisiciones sólo opera exclusivamente ?de contado?, no se pueden adquirir los bienes en Subasta Pública, Almoneda o Remates Judiciales (estos tres conceptos los utilizamos como sinónimos entre sí.) mediante alguna clase de créditos ni financiamientos. ?SOLO ES DE RIGUROSO CONTADO?. Salvo que se trate de Terceras Almonedas, en las que se puede ofrecer cualquier cantidad (es libre el ofrecimiento), pero en estos casos cambian las condiciones de contratación.
2.- Nosotros, como Despacho Jurídico, autorizados y reconocidos en el medio, tenemos la posibilidad de informarnos y enterarnos previamente de todas y cada una de las subastas que se realizan en los Tribunales de la Cd. De México (que actualmente son aproximadamente 300 a la semana); pero no capturamos todas, sino únicamente las que pensamos que pueden interesar a nuestros clientes registrados, de acuerdo a la información que nos han proporcionado.
3.-La información inicial que capturamos es básica, sólo sabemos algunos datos como domicilio del inmueble, en la gran mayoría de los casos no sabemos con certeza si es una casa, depto., terreno, edificio, bodega, etc., como tampoco su descripción física, sólo sabemos el domicilio del inmueble a subastar, así como el Avalúo Judicial, la Postura Legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, pero hasta ahí; e interpretamos el tipo de inmueble de la siguiente manera, pensamos por ejemplo, si tiene como domicilio Av. Cuauhtémoc # 130 que es una casa, pero en realidad puede ser un terreno o un edificio como realmente acontece. Si tiene como domicilio Av. Cuauhtémoc # 130-507 la interpretamos como departamento, pero en realidad puede ser una oficina.
4.- La información básica que capturamos la enviamos a nuestros clientes ya registrados, por lo menos una vez por semana a través de correo electrónico, actualmente contamos con una página privada en internet, donde directamente sólo los clientes registrados pueden consultar listados de todas las ofertas y documentación relativa, tanto de remates, cesiones o de otros tipos, los cuales pueden aprovechar oportunamente por enterarse antes de lo que lo hacen los demás.
5.- Obviamente que al recibir nuestro cliente la información ya sabe interpretar conjunta y adecuadamente los elementos que componen las subastas públicas (el avalúo judicial, la postura legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, etc.), elementos que trataremos de explicar con este documento más adelante.
6.- Al recibir el cliente la información básica, escoge los que crea se adaptan más a sus requerimientos y tiene que ir a verlos inmediatamente porque las fechas de las almonedas o remates son muy próximas, fluctúan entre 7 a 30 días desde el momento en que tenemos la información y sólo se dan en fecha determinada y se tienen que hacer preparativos para que nuestro cliente pueda ser postor en dicho remate o subasta.
7.- Una vez que conocen físicamente los inmuebles elegidos y si alguno(s) se adapta a sus necesidades, inmediatamente nos lo tienen que hacer saber, vía telefónica y/o correo electrónico y solicitar que realicemos el análisis y diagnóstico jurídico respectivo para confirmar la viabiliad de la adquisición, análisis que ya viene incluido en el registro del cliente; una vez hecha la solicitud del análisis, nosotros realizaremos de inmediato el análisis jurídico directamente del expediente en el Juzgado correspondiente sobre ese remate o subasta. En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios legales), si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes “libre de todo gravámen”, por así orenarlo la Ley), el avalúo judicial con su descripción detallada en el aspecto físico del inmueble y en fin, todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión. En caso de que diagnostiquemos el asunto no viable, el cliente tiene derecho a otros análisis jurídicos sin cubrir ninguna cantidad hasta que se diagnostique uno como buen negocio, es ecir, viable, hasta ese momento termina nuestro compromiso de realizar análisis jurídicos que vienen incluidos en el registro del cliente, se contrate o no el servicio para adquirir el inmueble correspondiente. En caso de no contratar la adquisición del inmueble en cuestión, tendrá que cubrir inmediatamente la cantidad de $2,500.00 MAS IVA por el análisis y diagnóstico jurídico viable y que fue desaprovechado, con el objeto de que su derecho de registro siga vigente, el cual se complementa con el derecho al análisis y diagnóstico jurídico, para hacerlo efectivo cuando se requiera en otra oportunidad que le interese; pero hay que recordar que nuestro negocio no es captar dicha cantidad por los análisis, ni el de Ustedes saber sobre diagnósticos de adquisiciones que no van a adquirir, sino el fin es contratar para la adquisición del inmueble. Por lo que cualquier vigencia de registro de cliente debe ir aparejado con la vigencia de su derecho al análisis viable; si agota este derecho de análisis y no contrata; su derecho a seguir registrado como cliente, en caso de que no pague los $2,500.00 por el analisis viable desaprovechado, lo perderá.
8.- Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste como de ?buen negocio?, informamos al cliente sobre el asunto y el inmueble en detalle, le informamos la descripción del mismo y el precio total en que lo podrá adquirir; en este precio ya van incluidos la postura, nuestros honorarios y los gastos de operación para dicha adquisición; sin incluir los costos de escrituración ante el Notario Público que usted elija y que su contratación es independiente y autónomo de nuestro despacho.
9.- El cliente decide hasta ese momento si quiere adquirir o no dicho inmueble; si su respuesta es no, tendrá que cubrir la cuota de $2,500.00 MAS IVA por el análisis y diagnóstico jurídico viable que desaprovechó y le continuáremos buscando otro inmueble que se adapte a sus necesidades con la misma tónica que se ha mencionado. Si decide adquirirlo, entonces celebramos un Contrato de Prestación de Servicios Profesionales para ello, en el cual el cliente y nosotros nos obligamos respectivamente y detallamos dichas obligaciones. Los diferentes contratos pueden consultarlos en la página privada, una vez registrados como clientes; también pueden pedir información sobre ellos antes de decidir registrarse.
REQUISITOS PARA OBTENER EL REGISTRO DE CLIENTE
Una vez que ya están enterados y convencidos de los beneficios de este tipo de adquisiciones y negocios, deberán solicitar una entrevista y acudir a ella; En dicha entrevista se les aclararán todas sus dudas; En caso de querer ser registrados como nuestros clientes, deberán llenar un formulario con los requerimientos del inmueble deseado y pagar su cuota de registro que es la cantidad de $3,500.00, la que trae aparejado su derecho a un análisis jurídico viable.
Cumpliendo con dichos requisitos y a partir de ese momento, les asignaremos una clave que les permitirá entrar a nuestra página privada donde encontrarán diversa información y los listados actualizados de inmuebles en remate, en cesión y de otra índole, pero ofertas; incluso, si lo prefieren, les enviaremos dicha informaión directamente a sus correos, hasta encontrar y adquirir el o los inmuebles que hayan escogido.
REQUISITOS Y OBLIGACIONES PARA COMPRAR EN SUBASTA PUBLICA.
Una vez firmado el contrato, el cliente deberá obtener un billete de depósito en el BANCO DEL AHORRO NACIONAL Y SERVICIOS FINANCIEROS, S.N.C.(BANSEFI), antes Nacional Financiera a favor del Juzgado que esté subastando el bien por una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial respectivo. Este billete sirve para garantizar la seriedad de la postura legal del cliente ante el Juzgado correspondiente y le permite participar como postor en la subasta. Este billete de depósito se adquiere en algunas sucursales de BANSEFI y no cobran ninguna comisión por este concepto, sólo debe exhibir la cantidad exacta del billete de depósito que está solicitando; Lo puede hacer en efectivo, en cheque certificado, cheque de caja o espewa, que tienen un costo de $100.00 más IVA; Si lo hace en efectivo puede adquirirlo, incluso el mismo día de la fecha del Remate; Si lo hace a través de los cheques mencionados, se debe ordenar o entregar dicho cheque y solicitar el billete de depósito 2 días antes de la fecha de la Subasta.
El cliente deberá presentarse junto con nosotros, quienes seremos sus representantes legales, ante el Juzgado correspondiente y llevar el Billete de Depósito el día y hora fijada para el Remate, llevando una identificación que contenga fotografía y firma.
Este billete de Depósito, en caso de que no se le adjudique al cliente el inmueble rematado, el Juez ordenará en ese mismo instante que se le devuelva y no habrá erogado absolutamente nada y nosotros continuaremos buscándole otro inmueble que se adapte a lo solicitado.
ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA SUBASTA PUBLICA
AVALUO JUDICIAL: Es el valor designado por peritos en el juicio del inmueble a rematar, generalmente este valor tiene un precio inferior en un 30% al real. En algunos casos el castigo al valor de la propiedad es de más del 30%. (cuidado = no es el precio final del bien, se suman también nuestros honorarios).
POSTURA LEGAL: Es el precio mínimo que se señala para que los postores o clientes ofrezcan y se adjudiquen el inmueble y que es determinado por el Juez de acuerdo a la ley; en la mayoría de los tipos de juicio se determina así:
A.- En la Primera Almoneda, las dos terceras partes del Avalúo Judicial. (no en toos los casos)
B.- En la Segunda Almoneda, se hace una reducción del 20% al Avalúo Judicial y al resultado se le aplican las dos terceras partes. (lo de las 2/3 partes no en todos los casos)
C.- En la Tercera Almoneda, igual que lo señalado en la Segunda Almoneda; pero con la opción de que se puede ofrecer pagar cualquier cantidad y a plazos, siempre y cuando la Almoneda haya salido con la opción de “sin sujeción al tipo” (al escogerse pagar con la última opción mencionada, cambian las reglas de la contratación) >PREGUNTAR<.
ALMONEDA: Sinónimo de Remate y de Subasta, se utiliza para indicar el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública, generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda.
ANALISIS JURIDICO: Es el estudio en detalle que nosotros, como peritos, hacemos del expediente judicial del juicio donde proviene la subasta pública, una vez de que el cliente nos informa su interés primario sobre algún inmueble, para determinar si el negocio es bueno o es malo y en consecuencia informarle al cliente los detalles del inmueble a subastar, como la superficie, la construcción, cuánto se debe, etc. Y determinar así el precio total del bien incluyendo en ellos nuestros honorarios.
PUJA: Es la cantidad superior que ofrece un postor sobre la ofrecida por otro para adquirir el inmueble que se remata. Se pueden hacer varias pujas en la subasta por el cliente.
PRIMER BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago de una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial del bien a subastar y que es entregado por el cliente en la Subasta Pública al Juez, para garantizarle la seriedad de su postura u oferta.
SEGUNDO BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago que hace el cliente de la cantidad remanente, entre el primer billete de depósito y la cantidad aceptada por el Juez. (éste billete debe ser exhibido al Juzgado dentro del tiempo que señale el Juez y que mínimo son tres días, en caso de que no se hiciere en dicho término, el cliente perderá la totalidad de su primer billete de depósito.).
DILIGENCIA DE REMATE: Es la etapa procesal mediante la cual, una vez celebrado el contrato respectivo de Prestación de Servicios Profesionales con nosotros y comprado el Primer Billete de Depósito, acudimos al Juzgado correspondiente en la fecha y hora señalados para el remate y nuestro cliente ofrece ahí su postura para la adquisición del inmueble deseado.
APROBACIÓN DEL REMATE: Es el acuerdo o resolución del Juez, mediante el cual aprueba la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que éste ha pagado la totalidad del precio de la postura ofrecida; desde este momento el Cliente ya es propietario jurídicamente hablando del bien subastado.
LA ESCRITURACION: Es el momento procesal mediante el cual, una vez elaborada la Escritura de compraventa judicial por el Notario Público que haya elegido el cliente, y por negativa del demandado a firmarla, si es el caso, el Juez la firmará en rebeldía de éste, quien es el antiguo dueño del inmueble.
LA POSESION: Es el momento mediante el cual, una vez de que se haya firmado la Escritura de compraventa judicial, el Juez ordena que se ponga en posesión física al cliente, el inmueble en cuestión.
HONORARIOS: Los honorarios que cobramos por el servicio se estiman en cada negocio y los determinamos de la siguiente manera: Tomamos en consideración el tipo de negocio, estimamos los gastos que se vayan a generar, el costo de la postura del inmueble, sumamos estos conceptos y el resultado será el precio total del inmueble para el cliente, el cual deberá estar comprendido entre el 50 y 65% del precio real del inmueble; si este costo fuera superior al 65% de su precio real, calificaremos el negocio de que se trate como ?no viable económicamente?. Claro que para sacar los precios finales, antes debemos realizar el análisis jurídico de que se trate.
LAS CESIONES DE DERECHOS LITIGIOSOS.
Existe una modalidad para asegurar la adquisición de los inmuebles en cuestión por parte de nuestros clientes frente a otros postores, es la siguiente: La Cesión de Derechos Litigiosos es la adquisición de los derechos del juicio más no del inmueble, el inmueble es la garantia del juicio y con esta cesión se garantiza que nuestro cliente ganará el inmueble en el remate que se efectuará con posterioridad frente a otros postores. ejemplo:
1.- El acreedor o parte actora nos dice: tengo este juicio y la garantia es un inmueble que según nosotros vale $1’000,000.00 (puede valer más),
2.- Te vendo los derechos litigiosos en $500,000.00 para algún cliente tuyo.
3.- El crédito a ceder es de $2’000,000.00 más lo que se siga generando por intereses.
4.- Hacemos el análisis para verificar que lo que están cediendo sea con toas las características con que nos las ofrecen, que el juicio no tenga problemas y que esté cercano a la preparación o que tenga fecha de remate, descripción del inmueble en garantía
5.- Celebramos la cesión de los derechos litigiosos ante el Juez correspondiente, donde el cliente paga $500,000.00 y recibe a cambio $2’000,000.00 más lo que se siga generando en garantía del crédito reconocido en juicio.
6.- A través de la cesión de derechos, el cliente sustituye a la parte actora como acreedor y a través de nosotros se prepara el remate.
7.- El cliente puede ofrecer como postura la totalidad del crédito adquirido, es decir, los $2’000,000.00 más lo que se haya generado de intereses. Por lo cual ningún postor ofrecerá más de lo que ofrezca nuestro cliente y en consecuencia adquirirá el inmueble en cuestión.
INFORMACION – D E U D O R E S -:
Somos especialistas en este ramo y contamos con una diversidad de herramientas conforme a derecho para realizar negociaciones, mediante las cuales todas las partes involucradas salgan ganando; acérquense a nosotros, les proporcionaremos una excelente negociación.
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