Consideraciones en Materia de Arrendamiento Inmobiliario derivada de la emergencia sanitaria COVID-19

ASPECTOS GENERALES Y ANTECEDENTES

En primer lugar, es preciso conocer cuál es el alcance de los conceptos caso fortuito y fuerza mayor, que se encuentran regulados en la legislación mexicana y en criterios emitidos por los Tribunales Federales.

Existen situaciones en que el incumplimiento de una obligación no puede ser imputable al deudor, ya que se encontraría impedido para ello, por un acontecimiento fuera de su voluntad que no ha podido prever o que aun previéndolo no ha podido evitar.

A dichos acontecimientos se les conoce de manera general supuestos de “caso fortuito o fuerza mayor”, y generalmente se distinguen tres categorías que podrían adoptar, a saber: a) los generados por sucesos de la naturaleza; b) los generados por hechos del hombre; ó c) los derivados de actos de la autoridad.

En el Derecho Mexicano, el legislador utiliza los vocablos “caso fortuito o fuerza mayor”, como conceptos que producen idénticas consecuencias; por lo que solo para efectos ilustrativos, se podría indicar que el caso fortuito se aplicaría para los hechos producidos por la naturaleza y fuerza mayor para aquellos producidos por el hombre o en su caso por la autoridad.

Si el acontecimiento proviene de cualquiera de esas fuentes y provoca la imposibilidad física o jurídica de una persona para cumplir sus obligaciones, traerá como consecuencia que el obligado no incurra en las sanciones contractuales o legales estipuladas, o que derivan de la ley, al no poder considerarse como responsable de dicha situación.

En consecuencia el decreto de fecha 30 de marzo del año 2020, emitido por el Gobierno de México: “Emergencia Sanitaria por causas de Fuerza Mayor por la pandemia del Coronavirus (COVID-19)”, se debe considerar como un supuesto de caso fortuito la orden de la autoridad consistente en el cierre de actividades no esenciales hasta el día 30 de abril del año en curso.

La Secretaría de Salud ha emitido el día 31 de marzo de 2020, el “ACUERDO por el que se establecen acciones extraordinarias para atender la emergencia sanitaria generada por el virus SARS-CoV2”, en el cual ordenó en la fracción I del artículo Primero que:

“…Se ordena la suspensión inmediata, del 30 de marzo al 30 de abril de 2020, de las actividades no esenciales, con la finalidad de mitigar la dispersión y transmisión del virus SARS-CoV2 en la comunidad, para disminuir la carga de enfermedad, sus complicaciones y la muerte por COVID-19 en la población residente en el territorio nacional;…”

ACTIVIDADES ESENCIALES

  1. Todas las relacionadas con el sector salud, incluyendo farmacias;
  2. Seguridad pública y procuración de justicia;
  3. Bancos;
  4. Gasolineras;
  5. Repartición de gas;
  6. Agua potable;
  7. Alimentos y mercado de alimentos, restaurantes solo pueden dar servicio para llevar Supermercados, tiendas de autoservicio y de alimentos preparados;
  8. Transporte de pasajeros y de carga;
  9. Limpieza;
  10. Ferreterías;
  11. Mensajería;
  12. Telecomunicaciones y medios de comunicación;
  13. Servicios privados de emergencia;
  14. Guardias en labores de seguridad;
  15. Guarderías y estancias infantiles;
  16. Asilos y estancias para personas de la tercera edad;
  17. Servicios funerarios;
  18. Almacenamiento, logística, aeropuertos y ferrocarriles; y
  19. Así como actividades cuya suspensión pueda tener efectos irreversibles a su situación.

CONSECUENCIAS LEGALES DEL CASO FORTUITO

Como principio general, el Código Civil Federal establece en el Artículo 1,847: “No podrá hacerse efectiva la pena cuando el obligado a ella no haya podido cumplir el contrato por hecho del acreedor, caso fortuito o fuerza insuperable.”.

Por otra parte, el Código Civil para el Distrito Federal (hoy Ciudad de México), en el Artículo 2,111 prevé que “Nadie está obligado al caso fortuito sino cuando ha dado causa contribuido a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone.”.

En ese sentido, los contratantes podrán incluir estipulaciones específicas y procedimientos para eventualidades de caso fortuito y fuerza mayor, siempre y cuando no contravengan las disposiciones citadas.

Estos aspectos han sido reconocidos por nuestros Tribunales Federales en la siguiente tesis aislada, del Semanario Judicial de la Federación No. de Registro 341341:

FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO. De acuerdo con la doctrina jurídica más autorizada, el caso fortuito o fuerza mayor exige la existencia de una imposibilidad verdadera y no que el cumplimiento de una obligación simplemente se haya hecho más difícil, que el acontecimiento que constituye el obstáculo para la ejecución de la obligación haya sido imprevisible y que el deudor no haya incurrido en ninguna culpa anterior.” 

Asimismo la regulación de la imposibilidad en el cumplimiento de obligaciones se interpreta en la tesis de jurisprudencia del Semanario Judicial de la Federación con el No. De Registro: 210939:

PENA CONVENCIONAL. SUS ELEMENTOS. Conforme al artículo 1,840 del Código Civil para el Distrito Federal, los contratantes pueden estipular cierta prestación como pena, para el caso de que la obligación no se cumpla o no se cumpla de la manera convenida. Agrega el precepto que si tal estipulación se hace , no podrán reclamarse, además, daños y perjuicios. El artículo 1,847 del propio ordenamiento previene, que no podrá hacerse efectiva la pena, cuando el obligado a ella no haya podido cumplir el contrato por hecho del acreedor, caso fortuito o fuerza insuperable. De estos artículos se desprende que la pena convencional se integra con los siguientes elementos: a) acuerdo de voluntades de los contratantes, accesorio a una convención principal; b) sobre la imposición de una pena, en sustitución del resarcimiento de posibles daños y perjuicios; c) para el caso de incumplimiento culpable, total o parcial, de la obligación objeto de la convención principal; y d) pena consistente, en el otorgamiento de alguna prestación a favor del acreedor. Los pactos que contengan los anteriores elementos constituirán la pena convencional, a la cual en ocasiones los contratantes la designan expresamente como tal en sus convenciones o con algún término equivalente, como «cláusula penal»; pero a veces le dan otras denominaciones distintas, como por ejemplo, renta, compensación, interés moratorio, aumento en el porcentaje de réditos, prestación adicional, etcétera. Sin embargo, siempre que se surtan los elementos indicados, deberá considerarse que existe una pena convencional, con independencia de la denominación que se le dé.”

 CONSECUENCIAS LEGALES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO

DE INMUEBLES EN EL CASO FORTUITO 

En materia de arrendamiento el cumplimiento de la obligación de pago de las pensiones rentistas, los artículos 2,431, 2,432 y 2,433 del Código Civil en vigor señalan:

Artículo 2,431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá́ pedir la rescisión del contrato.

 Artículo 2,432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá́ el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el Artículo anterior.

Artículo 2,433. Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.

Los Tribunales Federales han sustentado la siguiente tesis aislada, publicada en el Semanario Judicial de la Federación con el No. De Registro: 2020827:

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. LA ACCIÓN DE RESCISIÓN PROCEDE SIN RESPONSABILIDAD PARA NINGUNA DE LAS PARTES CUANDO LA COSA ARRENDADA SE VE AFECTADA POR UN HECHO FORTUITO O CAUSA DE FUERZA MAYOR. De los artículos 2,431, 2,432 y 2,433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México se advierten las reglas que han de seguirse en el arrendamiento para el caso de que, por un caso fortuito o de fuerza mayor, se impida o se obstaculice el uso de la cosa arrendada; siendo que el legislador dotó al arrendatario de dos acciones; a saber: (i) Solicitar la reducción de las rentas o (ii) Pedir la rescisión del contrato de arrendamiento; hipótesis que el legislador consideró de orden público e interés social en tanto que previno que tales prerrogativas eran irrenunciables. Así, de una interpretación teleológica de esos preceptos se advierte que tiene un carácter proteccionista en favor del arrendatario; en la medida en que disponen que las pensiones rentísticas no se causarán mientras dure el impedimento para usar el bien, incluso, lo faculta para el caso de que, de seguir el impedimento de usar el bien arrendado por el plazo de dos meses, pueda pedir la rescisión del contrato de arrendamiento. Adicionalmente, se advierte que el legislador concedió al arrendatario dos acciones en el artículo 2,432 citado, (i) la de reducción de rentas; y, (ii) la de rescisión del contrato; acciones que son excluyentes entre sí y, por tanto, contradictorias; razón por la cual el legislador dejó a elección del arrendatario la acción que mejor le convenga, pues aun acaecido el caso fortuito podrá darse el supuesto de que el arrendatario quiera continuar con la relación de arrendamiento o, por el contrario, lo faculta para pedir la rescisión del contrato; lo que encuentra razón de ser en que el objeto del contrato de arrendamiento es, precisamente, conceder el uso o goce temporal de una cosa, razón por la cual resulta lógico que el legislador haya previsto, en favor del arrendatario, la acción rescisoria para los casos en que la cosa arrendada se haya visto tan afectada al grado de que su uso o goce sea gravoso o imposible para el arrendatario. En esta guisa, resulta inconcuso que con la redacción de los artículos invocados, el legislador ordinario pretendió equilibrar las situaciones jurídicas de los arrendadores y arrendatarios, previniendo que, para los casos en que la cosa arrendada fuera afectada por un hecho o caso fortuito, se estuviera en aptitud de rescindir el contrato sin responsabilidad para ninguna de las partes. En efecto, se estima que de la interpretación teleológica de los preceptos referidos se concluye que la rescisión a la que éstos se refieren es sin responsabilidad para ninguna de las partes, en tanto que dicha rescisión de la relación de arrendamiento obedece a un hecho o caso fortuito, mismo que, dada su naturaleza, ni el arrendador ni el arrendatario estaban en aptitud de prevenirlo o evitarlo. En tal orden de ideas, la rescisión a que se refieren los artículos 2,431 y 2,432 del Código Civil invocado, se traduce en un beneficio hacia ambas partes, ya que les permite, por un lado, rescindir una relación jurídica de arrendamiento por haberse dañado la cosa arrendada en virtud de un hecho o caso fortuito sin responsabilidad para ninguna de las partes; lo que le permite al arrendador tomar las medidas necesarias para la debida reparación de su bien y que éste se encuentre nuevamente en adecuadas condiciones de uso y, por otra parte, permite al arrendatario pedir la rescisión del contrato por un cambio de condición que lo hace reflexionar sobre el motivo determinante de la voluntad.” 

Por consecuencia estamos en presencia de dos supuestos:

  1. QUE SE TENGA IMPEDIMENTO TOTAL PARA LA OCUPACIÓN DEL BIEN ARRENDADO.- Lo cual implica que sea cualquier actividad que no haya sido enunciada por la Secretaría de Salud como actividad esencial. Esta situación implica también para ciertas actividades que conllevan la reunión de 25 personas o mas y a los adultos mayores de 60 años, a quienes se les ha eximido de cualquier actividad fuera de su casa.
  2. QUE SE TENGA IMPEDIMENTO PARCIAL PARA LA OCUPACIÓN DEL BIEN ARRENDADO.- Esto aplica a actividades no esenciales que no impliquen la reunión de mas de 25 personas, las cuales podrán continuar con todas las medidas de protección e higiene. Esto es, las labores de seguridad, mantenimiento y limpieza podrán continuarse en todo momento.

SUPUESTO EN DEFENSA DEL ARRENDATARIO

 Las acciones tomadas por el Gobierno Federal y los Locales de los Estados de la Federación con motivo de la emergencia sanitaria de COVID-19, implican efectivamente un caso fortuito previsto por los artículos 2,431, 2,432 y 2,433 del Código Civil en vigor, que ordenan que cuando se impida la ocupación total del inmueble por cierto tiempo determinado sin causa imputable al Arrendatario, se deberá suspender el pago de las pensiones rentistas sin responsabilidad para las partes.

Dicha medida surtirá efectos durante toda la etapa de suspensión de actividades no esenciales ordenada por la Secretaría de Salud. Por lo tanto el pago de rentas no será obligatorio para el arrendatario. Una vez concluida la suspensión, se deberá reanudar el pago correspondiente, pero nunca existirá la obligación de pago retroactivo de la renta que se hubiere suspendido.

SUPUESTO EN DEFENSA DEL ARRENDADOR

Si bien es cierto, que las acciones tomadas por el Gobierno Federal y los Locales de los Estados de la Federación con motivo de la emergencia sanitaria de COVID-19, implican efectivamente un caso fortuito previsto por los artículos 2,431, 2,432 y 2,433 del Código Civil en vigor, de igual forma resulta cierto que se mantienen en actividad las relacionadas a Limpieza, guardias de seguridad privada y mantenimiento de inmuebles.

Por consecuencia, si en el interior del inmueble arrendado, se continúan con alguna de estas actividades. no se encuentra en el supuesto que se prevé en dichos numerales, ya que la ocupación del inmueble no se encuentra limitada o impedida en forma total, puesto que únicamente de una medida sanitaria que no afecta en nada la ocupación libre del inmueble por parte del arrendatario, puesto que continúa en posesión para ejecutar los actos de limpieza, seguridad y mantenimiento.

La única limitante es para que se evite la afluencia de personas a dichos lugares, así como la limitación de ciertos trabajadores con riesgos altos de contagio. Por lo tanto, el pago de la renta deberá cumplirse en los términos contractuales pactados entre las partes y únicamente podría aplicarse un descuento en el importe de la renta por el periodo que duren las medidas ordenadas por el Gobierno Federal derivado de la emergencia sanitaria COVID-19.